توضیحی کوتاه:
این نوشته به مرور زمان کامل تر خواهد شد. تغییر قانون، صدور نظریات مشورتی و آرای وحدت رویه و … می توانند در آینده مکمّل و متمّم این نوشته باشند.
وقتی سند اجاره رسمی است و مدت آن هم منقضی شده باشد، موجر برای تخلیه می تواند از طریق «اجرای ثبت» اقدام کند.
برای این منظور، موجر با مراجعه به قسمت «اوراق فروشی» اداره ثبت اسناد و املاک محل، یک برگ فرم تقاضای اجراییه خریداری و پر می کند.
سپس با در دست داشتن این فرم و سند اجاره، به دفترخانه تنظیم کننده سند مراجعه و تقاضایش را تسلیم می کند.
دفتر خانه، برگ اجراییه صادر و به اداره اجرای ثبت ارسال می کند.
اداره ثبت اجراییه را به مستأجر ابلاغ میکند.
اگر اجاره نامه مربوط به قبل از اجرای قانون سال ۱۳۷۶ باشد، مستاجر می تواند پس از ابلاغ اجراییه (و یا مثل مورد قبل پس از مراجعه مامور اجرا برای تخلیه ملک) به دایره اجرا مراجعه و اعلام عُسر و حرج کند.
دایره اجرای ثبت، پرونده را برای رسیدگی به ادعای عُسر و حرج مستأجر، به دادگاه عمومی محل می فرستد.
جریان کار از این مرحله به بعد همانند رسیدگی به ادعای عسر وحرج در دعوای تخلیه از طریق دادگاه است.
پرونده پس از تعیین تکلیف عسر و حرج به دایره اجرای ثبت برگردانده و عملیات اجرایی پی گیری می شود.
جریان عملیات اجرایی در اجرای ثبت در مورد اجاره محل مسکونی بعد از لازم الاجرا شدن قانون سال ۱۳۷۶ نیز تقریباً به همین شکل است.
نکته مهم
اگر بعد از تنظیم سند رسمی بین طرفین سند عادی تنظیم و مدت اجاره تمدید شده باشد و بعد اجراییه ای بر مبنای سند رسمی اولیه صادر شده باشد، مستاجر می تواند دادخواستی به خواسته: «توقیف عملیات اجرایی و ابطال اجراییه» علیه موجر به دادگاه حقوقی تقدیم کند و بدواً جلوی ادامه عملیات اجرایی را بگیرد ومتعاقباً اجراییه را باطل کند.
خواهان دعوا مستاجر، خوانده آن موجر و مستند دعوا، سند عادی مؤخرالتّنظیم (سند عادی که بعدا تنظیم کرده اند) خواهد بود.
دادگاه برای توقیف عملیات اجرایی (جلوگیری از عملیات اجرایی تا زمان رسیدگی به ادعای مستاجر) از مستاجر خواهد خواست وجهی را که «خسارت احتمالی» نامیده می شود در صندوق دادگستری بسپارد. اگر دعوی مستاجر رد شود این وجه به موجر پرداخت خواهد شد.
از آنچه گفته شد به این نتیجه می رسیم که اجاره دادن محل با سند رسمی از هر جهت به نفع موجر است و در صورت امتناع مستاجر از تخلیه مورد اجاره، زحمت او بسیارکمتر و زمان مصروف برای تخلیه بسیار کوتاه تر خواهد بود. (هر چند نباید از این نکته نیز غافل بود که بر اساس قانون موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ به توجه به مواعد تعیینی در آیین نامه قانون و مدت هایی که عملاً صرف می شود به نظر می رسد که مدت زمان تخلیه در اسناد رسمی بیشتر از اسناد عادی است.)
نکته:
در قانون روابط موجرومستاجر سال ۱۳۶۲ موارد بسیاری چون تعمیرات اساسی، مسایل مربوط به قطع آب، برق، تلفن و… پیش بینی شده است، اما چون رابطه استیجاری با انقضاء مدت اجاره قطع و تعهدات قرار دادی طرفین منتفی می شود و از آن جا که معمولا مدت اجاره را شش ماه یا یک سال قید می کنند این گونه موارد مصداق عملی پیدا نمی کند و معمولا آن چه بین موجر و مستاجر مطرح می شود همانا دعوای تخلیه و احیانا مطالبه اجور معوقه و هزینه های آب و برق و تلفن است.
