توضیحی کوتاه:
این نوشته به مرور زمان کامل تر خواهد شد. تغییر قانون، صدور نظریات مشورتی و آرای وحدت رویه و … می توانند در آینده مکمّل و متمّم این نوشته باشند.
امروزه وقتی کسی می خواهد خانه خود را بفروشد باید از چندین جا مفاصا حساب و مجوز بگیرد. هم چنین کسی که می خواهد خانه ای بخرد معمولاً برای تهیه پول به زمان و فرصت نیاز دارد. از طرفی نوسان قیمت ها امروز بر خلاف گذشته زیاد است. به این ترتیب اگر خریدار و فروشنده به توافق شفاهی اکتفاء کنند و با اطمینان به اینکه معامله حتماً انجام خواهد شد به دنبال تهیه مقدّمات بروند همیشه این خطر وجود دارد که با بالا رفتن یا پایین آمدن قیمت یکی از دو طرف به اصطلاح دّبه کند یا جِر بزند. پس باید دانست که تنظیم یک متن مکتوب قبل از معامله از ضروریات است. با ما همراه باشید تا نکات مربوط به قولنامه را مطلع بشین.
قبل از هرچیزی باید بدانیم که
قولنامه چیست؟
قولنامه نوشته‌ای است اغلب عادی که حاکی از توافق بر وقوع عقدی است در مورد موضوعی معین که ضمانت اجرای تخلف از آن نیز پرداخت مبلغی است. توافق‌هایی که به این صورت انجام می‌شوند مشمول ماده ۱۰ قانون مدنی ایران بوده و الزام‌آور هستند.
یعنی در حدود تعهداتی که در متن قولنامه شده می‌توان از طریق دادگاه، طرف متخلف را ملزم به انجام آن تعهدات کرد.
احتیاط های لازم قبل از تنظیم قولنامه و مبایعه نامه
الف: احتیاط های مربوط به خریدار:
- بررسی اصل سند مالکیت اصل سند خرید (بنچاق) و اخذ فتوکپی از آنها که فروشنده برابری فتوکپی را با اصل آن بر روی فتوکپی تصدیق و امضاء کند.
الف: بررسی اینکه مساحت و حدود ملک روشن باشد.
ب: بررسی اینکه ملک در رهن و بیع شرط و توقیف نباشد.
ج: بررسی اینکه توابع و منضمّات و ملحَقات و مُشاعات مِلک به طور روشن توصیف شده باشد.( آب. برق.گاز.تلفن.انباری.پارکینگ.حق استفاده از صحن حیاط یا پشت بام و امثال آنها)
توجه شود استفاده ي انحصاری مثلاً از حیاط مُشاعی به تَبَع تصرّف و استفاده کسی که محل را به ما می فروشد به معنی دایمی بودن این حق انحصاری نیست و ممکن است سایر شرکاء ملک در آپارتمان بعدها مدعی شوند.
د: بررسی انطباق مشخصات مالک در سند با مشخصات فروشنده در شناسنامه اش (فتوکپی شناسنامه نیز به وسیله فروشنده باید تصدیق واخذ شود)
ه: بررسی میزان مالکیت فروشنده (که مالک همه است یا چنددانگ!)
و: بررسی اینکه فروشنده ملک را به طور عادی خریده یا مثلاً در مزایده اجرای دادگستری یا بنیاد مستضعفان و یا اجرای ثبت برنده شده و مِلک به او واگذار شده است.
خریدن ملک از فروشنده ای که از طریق مزایده مالک شده قابل توصیه نیست. چرا که با توجه به ویژگی های نظام قضایی ما و اینکه تقریباً هیچ حکمی و هیچ مزایده و حراجی به طور مطلق مصون از تعرض نیست همیشه این احتمال وجود دارد که مزایده ای که فروشنده به موجب آن مالک شده یا حکمی که مبنای مزایده بوده به دلیلی ابطال یا نقض شود و مالک فعلی (خریدار) به تحویل ملک به صاحب اولیه آن (یعنی کسی که قبل از فروشنده مالک بوده) مکلف و مجبور شود و برای باز پس گرفتن پول خود که ارزش آن هم از بین رفته دنبال فروشنده که معلوم نیست زنده یا در دسترس باشد بگردد.!!
بررسی دلایل سِمت فروشنده
گاهی کسی که قولنامه را امضاء می کند خود مالک نیست بلکه وکیل یا ولیّ مالک (اکر مالک صغیر باشد) یا قیّم مالک(وقتی مالک محجور است مثلاً دیوانه یا سفیه ) است.
در این حالت لازم است خریدار به موارد زیر توجه ودقت کافی کند:
اگر فروشنده وکیل مالک است آیا در وکالت نامه حق فروش و حق اخذ ثمن و حق اسقاط خیارات برای او تصریح شده است؟
گاهی وکیل فروشنده به جای حضور در دفتر خانه و تنظیم سند رسمی انتقال عین اختیاراتی را که از فروشنده گرفته طی وکالت نامه ای به خریدار می دهد تا خریدار شخصاً تشریفات ثبت معامله را انجام دهد.
در این حالت خریدار باید دقت کند که در وکالت نامه، حق توکیل به غیر تصریح شده باشد.
وکالت موضوع فوق باید بلاعزل باشد و در ضمن عقدخارج لازم بر موکل شرط شود که حق ضمّ وکیل دیگری را به خریدار(که در این جا وکیل خواهد بود) ندارد و هم چنین حق ندارد موضوع وکالت را شخصاً انجام دهد.
اگر فروشنده ولی مالک است و مالک صغیر است باید دقت شود که در زمان امضاء قولنامه این صغیر کبیر نشده باشد. منظور از کبیر شدن در این مورد رسیدن به سن هیجده سال تمام است.
اگر فروشنده قیّم مالک است باید قیّم نامه ملاحظه و فتوکپی آن با تصدیق قیّم اخذ شود.
باید مفاد قیّم نامه دقیقاً بررسی و روشن شود که قیّم به طور مطلق حق فروش دارد یا با نظارت و دخالت مقامات قضایی (مثلا اداره سرپرستی). در حالت دوم تا زمانی که قیّم مجوز لازم را از مقامات مذکور اخذ و ارایه نکرده نباید با قولنامه ای امضا یا به او پولی پرداخت شود.
توصیه این است که به طور کلی از معامله با محجورین اجتناب شود. مگر اینکه اجبار و اضطراری در کار باشد.
اگر ملک موضوع معامله به فروشنده به ارث رسیده است باید گواهی انحصار وراثت را ملاحظه و فتوکپی آن اخذ و همین طور مشخصات فروشنده با مشخصات موجود در گواهی حصر وراثت مقابله شود.
ملاحظه و بررسی مفاصا حساب مالیات بر ارث هم لازم است که مشخصات ملک مورد معامله در آن قید شده باشد.
بررسی وضعیت شخصی فروشنده در قولنامه
حالاتی وجود دارد که در اسناد و مدارک هیچ مساله و مشکلی موجود نیست اما در شخص فروشنده اشکال یا اشکالاتی وجود دارد. به این موارد باید توجه کرد:
- فروشنده ممنوع المعامله یا اموالش مصادره نشده باشد. (از طریق دادگاه های انقلاب)
- فروشنده مشمول فراری از نظام وظیفه نباشد.
(در این موارد دفتر خانه در موقع تنظیم سند رسمی کنترل می کند اما بررسی این مسایل در مرحله تنظیم قول نامه با خود خریدار است)
- فروشنده مشکوک به حَجر نباشد. اگر فروشنده خیلی مُسن یا مریض احوال است یا حرکات و سکنات غیر عادی دارد خریدار باید این احتمال را بدهد که فروشنده محجور است.
صورت اسامی محجورین در اداره سرپرستی موجود و مراجعه به آن برای همه آزاد است
منبع: کتاب آیین نگارش حقوقی تالیف بهمن کشاورز
