احمد بنی جمالی

آپارتمان نشینی در اراک

1398/7/9

       نکاتی درخصوص آپارتمان نشینی و قوانین و مقررات مربوطه در شهر اراک

با توجه به ساخت وساز های انبوه و روزافزون در شهر اراک که غالب آنها هم به شکل آپارتمان های چند واحده هستند ضرورت فرهنگ سازی در این خصوص هم بیش از پیش احساس می شود.قوانین، در تمام جوامع یکی از مولفه های اصلی تشکیل دهنده فرهنگ عمومی محسوب می شوند. در نتیجه آشنایی با قانون وعمل به آن، آرام آرام فضای فرهنگی جامعه هم رنگ وبوی دیگری خواهد گرفت.

در این مقاله قصد دارم نکات مهمی را که در قانون تملک آپارتمان ها ـ به عنوان قانون اصلی در رابطه با آپارتمان نشینی ـ مطرح شده که عدم توجه و یا عدم آگاهی به آنها هر روز مشکلاتی را برای شهروندان اراکی ایجاد می کند  بررسی کنم.علاوه بر قانون تملک آپارتمان ها به عنوان اصلی ترین منبع قانونی دراین خصوص نکاتی هم از آئین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها افزوده خواهد شد و امیدوارم برای شهروندان اراکی مفید باشد.

مهمترین موضوع در خصوص آپارتمان نشینی تشخیص و شناخت قسمت های  مشترک و قسمت های اختصاصی است. منظور از قسمت مشترک قسمتی است که اختصاص به واحد خاصی ندارد و همه مالکان ساختمان حق استفاده از آن را دارند . اصولا در سند مالکیت قسمت اختصاصی هر مالک مشخص شده است ولی باز هم در مواردی تشخیص قسمت مشترک و اختصاصی با مشکلاتی مواجه میشود. به عنوان یک قاعده قانونی باید پذیرفت هر وقت در تشخیص اختصاصی یا مشترک بودن قسمتی از ساختمان تردید کردیم باید اصل را بر مشترک بودن آن قسمت قراردهیم. به عبارتی در این موارد همه مالکان ساختمان حق استفاده از این قسمت را خواهند داشت وکسی نمی تواند به بهانه مالکیت آن قسمت مانع بهره مند شدن سایر افراد شود.

تشخیص قسمت اختصاصی و مشترک فایده دیگری هم دارد وآن تعیین میزان مخارج (هزینه) قسمت های مشترک است که براساس قانون باید به نسبت سهم هریک از مالکان محاسبه شود. به عنوان مثال اگر یک واحد۷۵ مترمربع و واحد دیگر ۱۵۰ متر مربع است در خصوص بعضی از هزینه ها باید از واحد ۱۵۰ متری دو برابر  واحد ۷۵ متری هزینه دریافت کرد و مسئولیت تعیین سهم هر مالک یا استفاده کننده با مدیر یا مدیران ساختمان است.البته در مواردی مثل نظافت عمومی ساختمان و ... این قاعده حکم فرما نیست و نمی توان توقع داشت در این موارد هم هزینه ها به نسبت مساحت هر واحد محاسبه شود.بسیار اتفاق می افتدکه در ساختمانی یک از مالکان یا متصرفان از پرداخت هزینه های ساختمان ( اصطلاحا شارژ ) سر باز می زنند و مدیران ساختمان و سایر مالکان با این موضوع دست به گریبانند.

در ساختمان هایی که تعداد مالکان آنها بیشتر از سه نفر باشند اعضای مجمع عمومی مالکان آن ساختمان مکلفند برای آن ساختمان مدیر یا مدیرانی را برای آن ساختمان تعیین و معرفی نمایند. مدیر یا مدیران ساختمان در مواردی که به آنها اشاره خواهد شد دارای تکالیف حقوقی سنگینی می شوند که رعایت  این مقررات می تواند از مشکلات ناخواسته برای آنها جلوگیری کند.

مطلب دیگر این که تمامی قواعد مربوط به آپارتمان نشینی اختصاص به محل های مسکونی ندارد. بلکه اگر یک آپارتمان جهت امور کسبی و تجاری  ایجاد شده باشد هم شامل قانون تملک آپارتمانها خواهد شد.

مطلب مهمی که بسیاری از وکلای اراک با آن مواجه هستند و در مواردی هم مدیران چند ساختمان به اینجانب مراجعه کرده اند تغییرات و اصلاحات داخلی واحد اختصاصی است. بسیار اتفاق می افتد که یکی از مالکان بعد از مدتی تصمیم می گیرد در نقشه داخلی ساختمان خود تغییراتی بدهد. برابر ماده ۹ قانون تملک آپارتمانها  « هر یک از مالکین می تواند با رعایت مقررات این قانون وسایر مقررات ساختمانی عملیاتی را که برای استفاده بهتری از قسمت اختصاصی خود مفید میداند انجام دهد . هیچ یک از مالکین حق ندارند بدون موافقت اکثریت سایر مالکین تغییراتی در محل یا شکل در یا سردر یا نمای خارجی در قسمت اختصاصی خود که در مرئی و منظر باشد بدهند.»

در واقع بر اساس ماده ۹ قانون افراد اختیار بازسازی وبه سازی ملک خود را دارند وکسی نمی تواند متعرض آنها شود مگر اینکه اقدامات آنها با مانع قانونی مواجه شود . به عنوان مثال اصلاحاتی در ساختمان که به بنای سازه صدمه می زند و از استحکام آن می کاهد بر اساس قوانین شهر سازی و مهندسی غیر قانونی است واگر یکی از واحد ها قصد چنین تغییری داشته باشد سایر مالک ها می توانند بر  اساس قانون مانع کار او شوند و ضمن اخذ دستور موقت از دادگستری عملیات او را متوقف کنند. همانظور که در قسمت اخیر ماده آمده است قسمت هائی از ساختمان که در  معرض دید سایر اشخاص هم هست تنها با موافقت سایر مالکان امکان پذیر است. منظور از سایر مالکان دراین ماده ۱۰۰ درصد مالکان است. به عبارتی اگر تنها یکی از ساکنان مخالف این کار باشد این کار امکان پذیر  نیست.