در این مطلب در مورد قوانین اجاره صحبت میکنیم.پس با ما همراه باشید.
آخرین قانونی که برای تنظیم روابط استیجاری در کشور ما تصویب شد قانون موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ است.
هدف از تصویب این قانون انطباق هر چه بیشتر روابط استیجاری بر ضوابط شرعی وحذف پدیده «حق کسب و پیشه و تجارت» و جایگزینی آن با عنوان شرعی سرقفلی بوده است.
درعین حال از آنجا که نظام اقتصادی کشور ما در تحلیل نهایی نظامی مبتنی بر حاکمیت سرمایه است در این قانون هر نوع محدودیت و تضییق در مورد حقوق مالکانه موجر جز آنچه خود او با اراده آزاد به آن تن در دهد حذف شده است.
تخلیه اماکن مسکونی و کسبی در انقضای مدت اجاره بسیار سهل و سریع شده مگر در حالتی که شرایط شکلی اجاره نامه رعایت نگردد و یا موجر به میل خود به وجود شروطی در عقد اجاره راضی شود که نتیجه درج آنها محدود شدن حقوق مالکانه اش باشد.
بدیهی است که کمتر موجری به چنین شرایط تن در می دهد مگر در حالتی که در قبال هر ریال امتیازی که به مستاجر میدهد پیشاپیش هزاران ریال بالقوه یا بالفعل گرفته باشد چه، این اقتضای ذات نظام سرمایه داری است.
با تصویت قانون سال ۱۳۷۶ گمان می رفت اِعمال و اجرای قوانین قبلی متروک و موارد استناد به آنها به شدّت محدود شود اما عملا چنین نشد..
از یک سو دعاوی راجع به محل های استیجاری و کسبی مشمول قانون ۱۳۵۶ چه بین موجرین و مستاجرین قدیمی و چه بین کسانی که عین یا منافع و حق کسب و پیشه و تجارت این گونه املاک به نحوی از انحاء از طریق ارث، انتقال قضایی، انتقال اجرایی و حتی انتقال عملی بدون اجازه موجر به ایشان انتقال یافته ادامه دارد. از سوی دیگر در محل های مسکونی نیز گاه به علت تاریخ عقد اجاره که رابطه را از دید برخی دادگاه ها مشمول قانون موجر ومستاجر سال ۱۳۶۲ قرار می دهد و گاه به علت عدم رعایت شرایط شکلی اجاره نامه (مثلا عدم حضور دو شاهد که ذیل اجاره نامه را امضاء کرده باشند) حق تخلیه سریع و فوری ملک با دستور تخلیه از موجر سلب و وی به طرح دعوای تخلیه بر مبنای قانون مدنی مجبور می شود.
همچنین در مورد اجاره محل های کسبی مشمول قانون جدید(۱۳۷۶) نیز پیچیدگی هایی وجود دارد که به نظر برخی دادگاه ها که البته نظری بسیار تند و حاد است باعث می شود علی رغم اینکه عقد اجاره در زمان حاکمیت قانون سال ۱۳۷۶ منقعد شده قانون سال ۱۳۵۶ بر روابط طرفین حاکم و برای مستاجر حق کسب و پیشه وتجارت ایجاد و موارد امکان تخلیه نیز محدود شود .هر چند مستاجر سرقفلی پرداخت نکرده باشد.
از این رو باید گفت وجود قوانین گوناگون حاکم بر روابط استیجاری و نظریات متفاوت و سلایق متنوع دادگاه ها باعث شده است دستیابی به دکترین واحد و یکسان در مورد روابط استیجاری در نظام حقوقی فعلی ما عملا غیر ممکن گردد. بنابراین چاره ای جز این نیست که صور گوناگون و محتمل موضوع را بررسی کنیم.
این بررسی موارد آتی را در بر خواهد گرفت:
اولا: اجاره محل های مسکونی وقتی که به شرح پیش گفته به علتی گرفتن دستور تخلیه یک هفته ای برای تخلیه آنها میسر نباشد.
ثانیا: اجاره محل های کسب و پیشه وتجارت مشمول قانون سال ۱۳۵۶
ثالثا: اجاره های مشمول قانون سال ۱۳۷۶
بنابراین در نظام حقوق ما صرف نظر از قانون مدنی که قانون مادر است
اول: قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ که ناظر به محل های کسب و کار و تجارت است.
دوم: قانون روابط مالک و مستاجر مصوب سال ۱۳۶۲که بر روابط موجر و مستاجر در محل های مسکونی حاکمیت دارد.
سوم: ماده واحده الحاقی به قانون روابط مالک و مستاجر سال ۱۳۶۲ مصوب آبان سال ۱۳۶۵ که حسب مورد می تواند به هر دو نوع رابطه استیجاری حاکم شود.
اما ظاهرا تصویب آن بیش تر به خاطر محل های کسب بوده است.
چهارم: قانون روابط موجر و مستاجر مصوب مهر ماه ۱۳۷۶ که راجع به همه املاک است ونسبت به قوانین پیشین صبغه شرعی بیشتری دارد.
منبع:کتاب آیین نگارش حقوقی تالیف استاد بهمن کشاورز
