توضیحی کوتاه:
این نوشته به مرور زمان کامل تر خواهد شد. تغییر قانون، صدور نظریات مشورتی و آرای وحدت رویه و … می توانند در آینده مکمّل و متمّم این نوشته باشند
قانون مدنی اموال غیر منقول را به چهار دسته تقسیم نموده است:
- اموالی که ذاتاً غیر منقول هستند
- اموال که به واسطه عمل انسان غیر منقول هستند
- اموالی که در حکم غیر منقول هستند
- اموالی که تابع غیر منقول هستند.
اموالی که ذاتا غیر منقول هستند.
ماده ۱۲ قانون مدنی در قسمت اول خود می گوید:
«مال غیر منقول آن است که از محلی به محل دیگر نتوان نقل نمود…»
و در اول ماده ۱۳ اراضی را مثال برای آن ذکر کرده است. اراضی تنها فرد غیر منقول ذاتی هستند و آن شامل تمامی قسمتهای زیر زمینی از معادن و سنگ و خاک می شود غیر منقول ذاتی کامل ترین اقسام غیر منقول می باشد چه صفت غیر منقول طبیعی آن است.
اموالی که به واسطه عمل انسان غیر منقول هستند
قسمت اخیر ماده ۱۲ قانون مدنی می گوید: «… یا به واسطه عمل انسان به نحوی که نقل آن مستلزم خرابی یا نقص خود مال یا محل آن شود»
ماده مزبور تعریف غیر منقولی را نموده که قبلا منقول بوده و به واسطه عمل انسان غیر منقول شده است. برای آنکه هیچ گونه اشتباهی در تشخیص آن پیش نیاید در ماده ۱۳ و ۱۴ قانون مدنی افراد برجسته آن ذکر گردیده:
ماده ۱۳: «اراضی و ابنیه و آسیا و هرچه که در بنان منصوب و عرفاً جزء بنا محسوب می شود غیر منقول است و همچنین است لوله ها که برای جریان آب یا مقاصد دیگر در زمین یا بنا کشیده شده باشد.
ماده ۱۴: «آیینه و پرده نقاشی و مجسمه و امثال آنها در صورتی که در بنا یا زمین به کار رفته باشد به طوری که نقلِ آن موجب نقص یا خرابی خود آن یا محل آن بشود غیر منقول است.
بنابراین میخی که به دیوار کوبیده شده اگر کندنش موجب خرابی محل آن گردد غیر منقول است.
از ماده ۱۴ و قسمت اخیر ماده ۱۲ فهمیده می شود اموال منقولی که به واسطه عمل انسان غیر منقول می گردند دارای سه شرط می باشند.
اول: ذاتا منقول باشد.
دوم: در زمین یا ساختمان به کار رفته باشد.
سوم: هرگاه بخواهند آن مال را از زمین یا ساختمان جدا نمایند خراب یا ناقص گردد و یا نقص و خرابی در محل آن پیدا شود.
بنابراین هرگاه منقول ذاتی در زمین یا بنا بهکار نرفته باشد مانند آیینه که در طاقچه بگذارند و یا در بنا به کار رفته ولی جدا کردنش باعث خرابی آن یا محلش نشود مانند : تلفن دیواری و یا کنتور برق و یا پرده هایی که به وسیله میخ به دیوار آویخته شده غیر منقول نمی باشند.
چون صفت غیر منقول در اموال مذکور در بالا ذاتی آنها نمی باشد این است که این گونه اموال مادام که به زمین و یا بنا متصل هستند غیر منقول هستند و پس از آنکه از بنا یا زمین جدا گردید اگر چه در اثر جدا کردن، نقص و خرابی در آن یا در محل آن پیدا شود منقول می شوند.
برای توجه دادن به این امر در دو ماده ۱۵ و ۱۶ قانون مدنی، اشیاء غیر منقولی که معمولا به صورت منقول در می آیند بیان شده است.
ماده ۱۵ : ثمره و حال مادام که چیده و یا درو نشده است غیر منقول است. اگر قسمتی از آن چیده یا درو شده باشد تنها آن قسمت منقول است.
ماده ۱۶: مطلق اشجار و شاخه های آن و نهال و قلمه مادام که بریده یا کنده نشده است غیر منقول است.
بنابراین مصالحی که در بنا به کار می رود همچنانی که قبل از ساختمان منقول بوده و در اثر به کار رفتن در بنا جزء ساختمان شده و غیر منقول گردیده باز دیگر هرگاه ساختمان خراب گردد آن مصالح منقول می شود فایده عملی تقسیم اموال به منقول و غیرمنقول اختلاف احکامی است که در قانون ایران برای هریک از آنها موجود است که ذیلا بیان می گردد.
لاول: اتباع بیگانه نمی توانند مانند اتباع ایران اموال غیر منقول به طور غیر محدود دارا باشند بلکه طبق قانون مصوب ۱۶ خرداد ماه ۱۳۱۰ محدودیت هایی دارند.
دوم: طبق ماده ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک کلیه عقود و معاملات راجع به املاک ثبت شده باید ثبت گردد و اموالی که ثبت می گردند اموال غیر منقول هستند.
سوم: دعاوی راجع به اموال غیر منقول در دادگاهی اقامه می شود که مال غیر منقول در حوزه آن واقع است.
چهارم: بازداشت و مزایده اموال غیرمنقول دارای ترتیب مخصوصی است که باید رعایت شود.
ج: اموالی که در حکم غیر منقول هستند.
در اثر توسعه کشاورزی و تاثیر مهم آن در تولید وسایل زندگی در اوائل قرن نوزدهم حقوق دان ها به فکر افتادند که برای کمک به پیشرفت آن اموالی که در امور کشاورزی به کار می رود و ذاتاً منقول هستند مانند گاو، شخم، بذر و کود، از نظر رابطه نزدیکی که بین آنها و ملک مزروعی موجود است از حیث صلاحیت دادگاه ها و بازداشت آنها در حکم غیر منقول شناخته شود.
این نظر در مجموعه های قوانین تایید و ذکر گردیده و قانون مدنی ایران هم در ماده ۱۷ خود به پیروی از قانون مدنی فرانسه می گوید: «حیوانات و اشیایی که مالک آن را برای عمل زراعت اختصاص داده باشد از قبیل گاو و گاومیش و ماشین و اسباب و ادوات زراعت و تخم و غیره و به طور کلی هر مال منقول که برای استفاده از عمل زراعت لازم و ملاک آن را به این امر تخصیص داده باشد از جهت صلاحیت محاکم و توقیف اموال جزء ملک محسوب و در حکم مال غیرمنقول است و همچنین است تلمبه و گاو و یا حیوان دیگری که برای آبیاری زراعت یا خانه و باغ اختصاص داده شده است.
جریان حکم غیر منقول در موارد مخصوصی که در ماده بالا ذکر گردیده استثناء از قاعده هستند و بدین جهت نمی توان حکم ماده مزبور را نسبت به اموال منقولی که در امور صنعتی و کارخانجات به کار می رود سرایت داد و آنها را غیرمنقول دانست.
د: اموالی که تابع غیر منقول هستند.
قانون مدنی ایران در ماده ۱۸ حقوق عینی که موضوع آن مال غیر منقول می باشد مانند حق انتفاع حق ارتفاق و همچنین دعاوی راجع به اموال غیر منقول از نظر صلاحیت دادگاه ها تابع اموال غیر منقول قرارداده است.
ماده ۱۸ قانون مدنی :
« حق انتفاع از اشیاء غیر منقوله مثل حق عمری و سکنی و همچنین حق ارتفاق نسبت به ملک غیر از قبیل حق العبور و حق المجری و دعاوی راجع به اموال غیر منقوله از قبیل تقاضای خلع ید و امثال آن تابع اموال غیر منقول است.»
بنابرآن چه در بالا ذکر گردید اموالی که تابع اموال غیر منقول هستند عبارتند از:
اول: حق انتفاع از اموال غیر منقول مانند عمری و رقبی و سکنی. اما حق انتفاع از اموال منقول، تابع اموال منقول می باشد.
دوم:حق ارتفاق مانند: حق العبور حق المجری و اقسام دیگر از حق ارتفاق.
سوم: حق حریم
چهارم:حق تحجیر در زمین موات
پنجم:حق وثیقه نسبت به مال غیر منقول خواه قضایی باشد مانند حق ناشی از بازداشت اموال غیر منقول یا قراردادی مانند حق مرتهن یا منتقل الیه در مورد معاملات با حق استرداد.
ششم: دعاوی راجع به اموال غیر منقول از قبیل تقاضای خلع دی رفع مزاحمت تصرف عدوانی و همچنین است دعاوی مطالبه خسارات متوجه به مال غیر منقول و اجرت المثل آن. زیرا دعاوی مزبور اگر چه مطالبه خسارات و موضوع آن منقول است ولی راجع به مال غیر منقول می باشد به خلاف مال الاجاره، مال غیر منقول که طبق صریح ماده ۲۰ قانون مدنی منقول است، زیرا در اثر عقد اجاره برای مستاجر تعهد به دادن مال الاجاره ایجاد می گردد. بدین جهت است که دعوی راجع به دین اگرچه حاصل از معامله غیرمنقول باشد مانند ثمن بیع خانه، دعوای راجع به غیرمنقول نمی باشد. دکتر حسن امامی/جلد اول حقوق مدنی/ صفحه ۴۵
