توضیحی کوتاه:
این نوشته به مرور زمان کامل تر خواهد شد. تغییر قانون، صدور نظریات مشورتی و آرای وحدت رویه و … می توانند در آینده مکمّل و متمّم این نوشته باشند.
ماده ۳۵۵
اگر ملکی به شرط داشتن مساحت معين فروخته شده باشد و بعد معلوم شود که کمتر از آن مقدار است مشتری حق فسخ معامله را خواهد داشت و اگر معلوم شود که بيشتر است، بایع می تواند آن را فسخ کند، مگر این که در هر دو صورت، طرفين به محاسبه زیاده یا نقيصه تراضی نمایند.
توضیحات ماده:
- کسر مساحت مبیع: اگر مورد معامله به شرط داشتن مساحت معین فروخته شده باشد؛ مثلاً “یک قطعه زمین دویست متری با کاربری مسکونی”؛ در این حالت، مساحت قید شده در قرارداد، مصداق شرط صفت در مبیع است؛ و لذا در صورتی که مبیع دارای وصف اعلام شده در قرارداد نباشد؛ صرفاً می توان بر مبنای اثر تخلف از شرط صفت و به استناد ماده ۳۵۵ قانون مدنی، بدواً مراتب فسخ را به فروشنده اعلام و سپس دادخواست تأئید وقوع فسخ را به دادگاه ذیصلاح تقدیم نماییم و امکان طرح دعوی به خواسته مطالبه قیمت کسری یا مازاد مساحت حسب مورد از ناحیه خریدار یا فروشنده وجود ندارد و یا خریدار نمی تواند دعوایی به خواسته الزام فروشنده به تحویل کسری مبیع از قطعات همجوار با زمین ابتیاعی خویش را به طرفیت فروشنده مطرح کند.
- اگر در مبایعه نامه، مورد معامله به شرط داشتن مساحت معین فروخته نشده باشد و در واقع، مساحت مبیع، جزء اوصاف اصلی آن نباشد مانند این که قید شده باشد: ” یک دستگاه آپارتمان مسکونی به متراژ ۱۲۰ متر مربع از قرار هر متر مثلاً ده میلیون ریال” در اینجا آن چه که موضوعیت دارد بنا بر فرمایش استاد ناصر کاتوزیان، مقدار هر واحد از مبیع است که به طور معمول بیانگر میزان تعهد فروشنده در قبال خریدار است و طبعاً قیمت مبیع نیز متناسب با واحدهایی است که مقدار را با آن می سنجند مانند “هر متر”. در این گونه موارد، در واقع مساحت مورد معامله، از صفات مبیع نیست و علت عمده وقوع عقد نیز، مساحت مورد معامله نبوده تا وجود آن وصف، شرط صحت معامله باشد فلذا در چنین مواردی، خریدار به استناد ماده ۳۸۴ قانون مدنی، هم حق فسخ معامله را دارد و هم اختیار دارد که به جای فسخ معامله، به نسبتی که مبیع کمتر از متراژ مندرج در قرارداد است، از ثمن معامله کم کرده و مراتب را طی اظهارنامه ای به خریدار اعلام و متعاقباً حسب مورد الزام فروشنده به ایفای تعهدات قراردادی مانند تنظیم سند رسمی را بخواهد و معذلک چنانچه مورد معامله، مساحتی بیش از مساحت قید شده در قرارداد را داشته باشد؛ فروشنده در صورت غیر قابل تجزیه بودن مبیع، صرفاً به استناد ماده ۳۵۸ قانون مدنی، حق فسخ معامله را دارد و نمی تواند به نسبت زیادتی، دعوی مطالبه ثمن به ازاء مساحت بیشتر به طرفیت خریدار مطرح کند مگر آن که ضمن عقد، بر این امر شرط شده باشد که در صورتی که متراژ مبیع، در زمان تحویل بیش از مساحت قید شده در قرارداد باشد؛ مشتری مکلف است نسبت به زیادتی، از عهده قیمت آن بر آید که در این صورت، فروشنده با درج و قبول چنین شرطی، به صورت ضمنی حق فسخ خود را زائل کرده است.
- مرحوم استاد کاتوزیان در کتاب قانون مدنی در نظم کنونی در ذیل این ماده مرقوم فرموده اند: «۱- در ماده ۳۵۵ مفروض این است که شرط مقدار به عنوان وصف ملک مورد تراضی قرار گرفته و ثمن برای کل مبیع بدون توجه به بهای هر جزء از مساحت، معین شده است. خیار فسخ دو طرف نیز خیار تخلف از وصف (شرط صفت) است. (ماده ۲۳۵ قانون مدنی، رک.ع.م.، ج۱،ش۸۴) ۲- مفروض این است که شرط صفت در مورد مقدار ملک به سود هر دو طرف است: بدین ترتیب که اگر مساحت ملک بیش تر باشد، فروشنده حق فسخ پیدا کند و اگر کمتر باشد خریدار. ۳- برای مقایسه مفاد ماده ۳۵۵ با ۳۸۴ قانون مدنی رک. ع.م.،ج۱،ش ۸۷ ۴- حکم ماده ۳۵۵ ویژه املاک نیست. هر جا که مورد معامله به عنوان کل تجزیه ناپذیر فروخته شود و مقدار یکی از اوصاف آن کل است (مانند فروش قالیچه) و قیمت در برابر همان کل قرار گیرد، اجراء می شود. رک.ع.م. ج۱٫ ش ۸۴ و ۸۸
منبع: روزنامه رسمی جمهوری اسلامی
