احمد بنی جمالی وکیل پایه یک

 وکیل ملکی خوب در تهران

امروزه بدون اغراق سهم عظیمی (شاید نزدیک به ۵۰ درصد) از دعاوی مطروحه در دادگستری و شوراهای حل اختلاف و به خصوص مراکز داوری در شهر تهران، به دعاوی ملکی  اختصاص دارد. البته دعاوی ملکی تنوع و تکثّر بسیار زیادی دارند. پاره ای از این دعاوی به خرید و فروش املاک اختصاص دارد. در حال حاضر  اصولا معاملات راجع به املاک از طریق مراجعه به مشاورین املاک صورت می گیرد. اما متاسفانه بیشتر متصدیان دفاتر مشاوره املاک در کشور ما نه تنها اطلاعات حقوقی (حتی به اندازه رفع نیاز در حوزه معاملات املاک) ندارند، بلکه دانش و تحصیلات آنها در حد خواندن و نوشتن است. به همین دلیل است که بسیاری از قولنامه ها و مبایعه نامه های تنظیمی در این دفاتر، با اشتباهات املایی و نوشتاری و حتی حقوقی فراوان همراه است که از قضا آبستن ایجاد دعاوی حقوقی و بروز اختلاف بین طرفین معامله هستند.

وکیل ملکی تهران

گذشته  از این، عده دیگری از متصدیان دفاتر مشاوره  املاک هم که سواد و دانش کافی دارند (که البته تعداد آنها اندک است) به دلیل این که هدف اصلی شغل و بیزینس شان اصطلاحا «جوش دادن معامله» است، توجه چندانی به ایرادات و نقایص قرارداد ندارند و تمرکز آنها اصولا بر انعقاد قرارداد معطوف است که البته طبیعی هم هست و نمی توان و نباید از متصدی دفاتر مشاوره املاک (علی رغم عنوانی که برای آنها در نظر گرفته شده است) توقع مشاوره حقوقی و فنی داشت. وظیفه مشاوره در این حوزه بر عهده وکلای دادگستری است که متاسفانه کمتر اتفاق می افتد که شخصی پیش از خرید یا فروش یا هر اقدام حقوقی دیگری راجع به املاک به دفتر وکیل مراجعه کند و مشاوره لازم را اخذ نماید.  پس بنابراین منطقی است که تعداد زیادی از این مبایعه نامه ها به دلیل ابهام و اجمال و ایرادهای اساسی روانه دادگاه شوند.

نکته دیگری که شایسته تامل است این که متاسفانه بسیاری از اشخاص برای خرید یک محصول یا کالای صنعتی، به عنوان مثال تلویزیون یا یخچال مدت ها تحقیق و تفحص می کنند و راجع به کارایی و آپشن های آن مطالعه می کنند. در خصوص  گارانتی و سایر خدمات پس از فروش محصول هم دقت و وسواس کافی به خرج می دهند. اما در مسائل و موضوعات بسیار اساسی و مهم مانند خرید یا فروش مسکن یا مشارکت در ساخت، که نتیجه آن ممکن است گاهی سرمایه یک عمر را بر باد دهد، نه تنها از مشاوره و راهنمایی وکیل استفاده نمی کنند، بلکه حتی یک بار هم متن قولنامه یا مبایعه نامه را مطالعه نمی کنند و به قول معروف چشم بسته آن را امضاء می کنند. وقتی کار از کار گذشت و موضوع به اختلاف و دعوای حقوقی منجر شد هر یک از طرفین به وکیل مراجعه می کنند که البته در این مرحله کار با دشواری های خاص خود همراه است.

در این مقاله تلاش می کنم تعدادی از دعاوی پر کاربرد و شایع در محاکم دادگستری را برای شما توضیح دهم که توصیه می کنم حتی اگر قصد گرفتن وکیل ملکی تهران برای دعوای خود دارید چند دقیقه وقت بگذارید و این مطلب را مطالعه بفرمایید. چرا که بعد از حضور در دفتر وکیل احتمالا با بسیاری از اصطلاحات حقوقی مواجه می شوید که فهم آنها برای شما دشوار خواهد بود. لذا حتی اگر این مقاله به اندازه آشنا کردن شما با تعدادی از اصطلاحات  مشهور و معروف در حوزه دعاوی ملکی تاثیر داشته باشد نگارنده آن احساس توفیق خواهد داشت اگر چه معتقدم مطالعه دقیق این مطب اطلاعات بیشتری از آشنایی مقدماتی با اصطلاحات حقوقی در اختیار شما قرار می دهد.

وکیل ملکی در تهران

دعوای خلع ید

یکی از شایع ترین و مهمترین دعاوی در میان دعاوی ملکی، دعوای خلع ید است. مبنای فقهی و شرعی این دعوا همان عنوان مشهور «غصب» است که در میان مردم کوچه و بازار هم واژه شناخته شده و آشنایی به  حساب می آید. بنابراین هر کس ملک دیگری را غصب نماید مشمول این قاعده قرار می گیرد و دعوایی که  اصولا علیه او مطرح می شود دعوای خلع ید است.

قانون مدنی در تعریف غصب گفته است که «غصب عبارت است از استیلاء بر حق غیر به نحو عدوان». غاصب اعم از این که از مالی که غصب نموده استفاده ای کرده باشد یا نه در مقابل مالک دارای مسئولیت است. در هر حال هر شخصی که مالی را به صورت ناحق تصرف و غصب می کند موظف است که آن را به صاحب مال برگرداند. در مواردی که غاصب از تحویل مال استنکاف می کند اصولا دعوایی که در دادگاه های دادگستری مطرح می شود، دعوای خلع ید است.

با این وجود در مواردی نیز به جای دعوای خلع ید دعاوی دیگری که بسیار شبیه این دعوا هستند در دادگاه مطرح می شود. به عنوان مثال یکی از این دعاوی دعوای «رفع تصرف عدوانی» است که شباهت بسیار زیادی با دعوای خلع دارد. اما وقتی خوب دقت کنیم متوجه خواهیم شد که این دو دعوا علی رغم  شباهت زیاد، تفاوت های زیادی  هم دارند و به همین دلیل دو دعوای مجزا محسوب می شوند. با این حال متاسفانه بعضا مشاهده می شود که این دعوا را به جای هم طرح می کنند و در مواردی پرونده بدون نتیجه از سوی دادگاه رد می شود. چرا که هر کدام از این دو دعوا ادله اثباتی جداگانه ای دارند. آثار این دو دعوا هم با هم فرق دارد.

وکیل ملکی تهران

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

بر اساس قوانین خصوصا قانون ثبت، تمامی عقود و معاملات راجع به اموال غیر منقول (املاک) اعم از این که راجع به عین یا منفعت باشد باید در دفتر املاک ثبت شوند. بنابراین انعقاد قرارداد به صورت عادی، اعم از این که در بنگاه ها و مشاورین املاک تنظیم شده باشند یا افراد بدون هیچ گونه تشریفاتی معامله کرده باشند از اعتبار قانونی برخوردار نیست.

البته این نکته نباید فراموش شود که اگر معامله ای به صورت عادی انجام شود فی نفسه دارای اثر است و از نظر قانونی نیز مالکیت منتقل شده است اما مطابق نص قانون این سند (سندعادی) نزد مقامات دولتی و قضایی معتبر نیست، بدون این که به مالکیت شخص خللی وارد نماید. به عنوان مثال اگر کسی با سند عادی ملکی را خریده باشد دادگاه این سند را به عنوان وثیقه ملکی قبول نمی کند. همچنین بانک ها در مقابل چنین سندی وام پرداخت نمی کنند. با این حال تمامی این اقدامات به معنی عدم مالکیت شخص بر مال نیست. بلکه تنها ضمانت اجرای آن بی اعتباری سند در برابر مقامات دولتی و قضایی است.

بی  اعتبار بودن سند عادی در دادگاه ها و ادارات دولتی ضمانت اجرای سنگینی است و بسیاری از اشخاص نیاز دارند تا دولت سند آن ها را به رسمیت بشناسد. بنابراین مطابق قانون اگر قراردادی به صورت عادی منعقد شود شخص که با قرارداد عادی مالک شده است می تواند طرف دیگر یعنی فروشنده ملک را از طریق محاکم دادگستری الزام نماید تا به صورت رسمی و از طریق دفاتر اسناد رسمی مالکیت را به او منتقل کند. به عبارتی اگر بعد از قرارداد فروشنده به هر دلیل در دفتر اسناد رسمی حاضر نشود، می توان به طرفیت او طرح دعوا نمود و از دادگاه درخواست رسیدگی کرد.

اصولا در قراردادهایی که در مشاورین املاک تنظیم می شود زمان مشخصی را برای حضور طرفین در دفتر اسناد رسمی در نظر می گیرند و دو طرف معامله باید در زمان مشخص شده در دفتر اسناد رسمی حاضر شوند . با این حال اگر به هر دلیل چنین موعدی در قرارداد پیش بینی نشده باشد، خریدار به دلیل الزام قانونی که در بالا توضیح داده شد می تواند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را  به طرفیت فروشنده مطرح نماید.

نکته اول:

اصولا دعوای الزام به تنظیم به سند رسمی باید به طرفیت کسی مطرح شود که ملک را فروخته است. (فروشنده) و چنین شخصی باید خوانده دعوا واقع شود. اما در مواردی فروشنده مالک رسمی ملک نیست و او هم با سند عادی مالک شده و همین مالکیت را به صورت عادی منتقل کرده است. در این صورت خواهان (خریدار) باید در دادخواست خود علاوه بر فروشنده عادی مالک رسمی ملک هم به عنوان خوانده قید نماید و الا دادگاه مبادرت به صدور قرار عدم استماع دعوا می کند.

نکته دوم:

مرجع صالح برای طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مطابق ماده ۱۲ قانون آئین دادرسی مدنی دادگاهی است که مال غیرمنقول در حوزه آن واقع است. پس این دعوا فارغ از این که معامله در چه محلی انجام شده یا طرفین قرارداد در چه شهری ساکن هستند باید در محلی طرح شود که مال غیر منقول در آن قرار دارد.

وکیل ملکی خوب در تهران

دعوای ابطال رای داور

در حال حاضر در بیشتر نقاط کشور مبایعه نامه های موجود در بنگاه های معاملات ملکی که از طرف اتحادیه مشاورین املاک در اختیار آنها قرار می گیرد، به نحوی تهیه و تنظیم شده که شرط داوری به صورت پیش فرض در آنها گنجانده شده است. به این معنی که اگر طرفین معامله در خصوص مرجع صالح برای رسیدگی به اختلافات احتمالی آینده تصمیمی نگرفته باشند، یا به عبارت روشن تر شرط داوری مندرج در قرارداد را با امضای ذیل قرارداد پذیرفته باشند برای حل و فصل اختلاف خود باید به مراکز داوری مراجعه نمایند و  محاکم دادگستری برای رسیدگی به اختلاف آنها صالح نیستند. در این موارد وقتی شما با استناد به قولنامه یا مبایعه نامه خود دادخواستی تنظیم می کنید و به دادگستری مراجعه می کنید  به محض این که شرط داوری در قرارداد را روءیت می کنند به شما خواهند گفت که باید به مراکز داوری مراجعه کنید و دادگاه صلاحیت رسیدگی به اختلافات شما را ندارد.

از آنجا که مراکز داوری در کشور ما از امکانات کافی برای رسیدگی به دعاوی برخوردار نیستند معمولا مراجعین با مشکلات عدیده ای مواجه می شوند. با این حال چون طرفین با توافق خود ولو بدون توجه به عواقب آن، این امر را پذیرفته اند چاره ای جز تن دادن به این نوع رسیدگی ندارند، اما با  این وجود رای صادره از مرجع داوری هم مثل بسیاری از آراء صادره از محاکم دادگستری قابل اعتراض است وکسی که رای داور را به زیان خود می بیند می تواند به آن اعتراض نماید.  این اعتراض در قانون تحت عنوان «ابطال رای داور» شناسایی شده است. مطابق ماده ۴۹۰ قانون آئین دادرسی مدنی شخصی که رای داوری علیه وی صادر شده است می تواند ظرف بیست روز بعد از ابلاغ رای داور، ابطال رای داوری را از دادگاه صالح درخواست کند.

برای ابطال رای داور به چه مرجعی باید مراجعه کرد؟

بر اساس قانون آئین دادرسی مدنی دادگاهی که دعوی را به داوری ارجاع کرده است یا دادگاهی که صلاحیت رسیدگی به اصل دعوا را  دارد برای ابطال رای داور صالح است. به عنوان مثال اگر دعوای طرح شده نزد داور راجع به مال غیر منقول بوده و منجر به صدور رای داوری شده برای  ابطال آن باید به دادگاهی مراجعه کرد که مال غیر منقول در آن حوزه واقع است.

دعوای استرداد ثمن معامله

در بسیاری از قراردادها و معاملاتی که انجام می شود، معمولا خریدار قسمتی از ثمن (بهای) معامله را به فروشنده پرداخت می کند و مطابق مبایعه نامه مقرر می شود که مابقی آن در دفتر اسناد رسمی هنگام تنظیم سند رسمی پرداخت شود. اما ممکن است به هر دلیلی این معامله فسخ شود و یا حتی طرفین با توافق معامله را به هم بزنند و اصطلاحا اقاله نمایند. همچنین مواردی وجود دارد که خریدار متوجه می شود که قرارداد اساسا باطل است. در این موارد اگر فروشنده مبلغی را که از خریدار بابت فروش ملک یا هر مالی دریافت کرده مسترد نکند خریدار باید دعوای استرداد ثمن معامله را مطرح نماید.

دادگاه صالح برای طرح دعوای استرداد ثمن

بر خلاف بسیاری از دعاوی ملکی که باید دعوا را در محل مال غیر منقول مطرح کرد دعوای استرداد ثمن معامله دعوایی است منقول و نیازی نیست الزاما در محلی که مال غیر منقول قراردارد طرح شود. بنابراین مطابق قواعد کلی آئین دادرسی یعنی ماده ۱۱ آن قانون این دعوا باید در محل اقامت خوانده مطرح شود.

رزرو وقت مشاوره ۰۹۰۵۵۸۷۵۵۹۰
5/5 - (16 امتیاز)

31 دیدگاه‌ها

  1. سلام جناب بنی جمالی
    شوهرم به اتفاق پدر شوهرم دو سال قبل یه ملک خریدن به صورت قولنامه ای. یعنی هر کدوم سه دانگ. ولی قولنامه به نام پدرشه. اما من اسنادی دارم که شوهرم نصف پول خونه را داده و حتی میشه از بانک بابت چکی که شوهرم داده اینو پرسید. شوهر من پارسال فوت کرد. پدر شوهر من الان منکر قضیه شده و میگه همه خونه را خودم خریدم. من باید چه کار کنم الان؟

    • سلام
      ممنون از توجه شما به مقاله وکیل ملکی تهران
      سرکارخانم! به نظر میاد در شرایطی که شما قرار دارید بهترین توصیه این باشه که دادخواستی تحت عنوان اثبات مالکیت سهم الارث شوهر متوفی خودتون مطرح کنید. البته با توجه به فنی بودن دعوا توصیه میشه حتما با یک وکیل مجرب موضوع را پیگیری بفرمایید.

  2. سلام
    وقت بخیر جناب وکیل
    من یه سوال دارم در زمینه سرقفلی اونم اینه که من خانمم هر دو سه دانگ سرقفلی یه مغازه را داریم. اگر خانمم سه دانگ را بدون حکم دادگاه به من انتقال بده مشمول انتقال به غیر میشه یا نه؟ خواهش میکنم جواب بدین ممنون

    • سلام
      وقت بخیر
      ممنون از توجه شما به مقاله وکیل ملکی تهران
      واقعیت اینه که جناب مرادی در این خصوص رویه واحدی در دادگاه های کشور وجود نداره. اما نظری که انتقال به شریک را مصداق انتقال به غیر نمی دونه از طرفداران بیشتری برخورداره. با این حال توصیه می شه شما از طریق ارائه دادخواست تجویز انتقال منافع، موضوع را از طریق قانونی انجام بدین.

  3. سلام جناب وکیل
    من بعد از بازنشستگی ام یه آپارتمان خریدم و از همون لحظه اول خرید دادم دست پسرم. پسرم الان ده ساله داره اونجا زندگی می کنه. من حتی یک ریال ازش کرایه نگرفتم. حالا به دلایلی نیاز دارم خونه را و پسرم هم وضع مالی اش خوبه. باید چکار کنم؟

    • سلام
      وقت بخیر
      ممنون از توجه شما به مقاله وکیل ملکی تهران
      با توجه به سوال طرح شده به نظر می رسد اگر فرزند شما با توافق و تراضی منزل را تخلیه نکند شما چاره ای ندارید جز این که دعوای خلع ید به طرفیت ایشان مطرح نمایید. چرا که رابطه قراردادی با ایشان ندارید و شما هم منزل را به صورت امانت به فرزند خود سپرده اید. از زمانی که شما از فرزندتان درخواست کرده اید که ملک را تخلیه کند و ایشان امتناع نموده در حکم غاصب محسوب می شود و در رویه قضایی ما علیه غاصب اصولا دعوای خلع ید مطرح می کنند.

  4. سلام
    وقت بخیر
    من شنیدم که اگر مستاجر ملک را تخلیه نکنه میشه ظرف یک هفته حکم تخلیه گرفت؟ آیا این موضوع حقیقت داره؟ اگر هست لطفا توضیح بدین ممنون میشم.

    • سلام
      وقت شما هم بخیر
      ممنون از توجه شما به مقاله وکیل ملکی تهران
      اگر قرارداد اجاره بعد از سال ۷۶ منعقد شده باشد و شرایط مندرج در قانون موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ را داشته باشه، (دو تا شاهد داشته باشید و در دو نسخه تهیه شده باشه) می شه درخواست تخلیه فوری از شورای حل ا ختلاف گرفت. توجه داشته باشید این دستور با حکم تخلیه تفاوت داره. ولی نتیجه کار همون تخلیه ملک خواهد بود.

  5. ما یه باغی داشتیم که در مشاور املاک معامله کردیم. پدرم این معامله را انجام داد. موقع معامله پدرم سکته مغزی کرده بود و خیلی شرایط خوبی نداشت. مشاور املاک از پدرم خواسته که مبایعه نامه را دست اون بده. حالا بعد از چند روز که به زور گرفته متوجه شدیم که درسه سند دخل و تصرفاتی کرده ما باید الان چه کاری انجام بدیم. ممنونم. پیش چند تا وکیل هم رفتیم و هر کدون یه چیزی میگن و من نمی دونم باید چه کار کنم. اگر پاسخ بدین ممنون میشم.

  6. سلام جناب وکیل
    یه سوال داشتم
    من شوهرم حدودا دو سال قبل با کرونا فوت کرد. چون قبلا خانمش را طلاق داده بود معمولا چیزی به نام خودش نمی زد. برای این که روحیه من هم خراب نشه به منم نمی گفت. ولی می دونم که یه ویلا با برادرش شریکی خریده بودند و نصف پولش را شوهر من داده بود و همیشه می گفت نصف ویلا مال منه. حالا برادر شوهر من که شش دانگ ویلا به نام ا ونه میگه این طوری نبوده و همش مال خودمه . اقای وکیل به خدا من بچه کوچک دارم و همه سرمایه ما او ویلاس. ایا نتیجه ای میگیریم.؟ خواهش می کنم ااگر امکان داره جواب من را بدین.

    • سلام
      ممنون از توجه شما به مقاله وکیل ملکی تهران
      با شرایطی که شما توضیح دادید به نظر میاد که شما دلیلی برای اثبات مالکیت همسر خود بر سه دانگ ویلا ندارید. به هر حال برای اثبات این موضوع نیاز به دلیل هست. به عنوان مثال شاهد. آیا کسی از اطرافیان هست که این موضوع را شهادت بده. در ضمن پول هایی که همسر شما به برادرشون دادن را نیز باید پیگیری کرد که از چه حسابی و به چه نحوی به برادرشون دادند.

  7. سلام جناب وکیل
    ما یه زمین داریم در محدوده بهشت زهرا. تعداد ورثه خیلی زیاده. حالا می خوایم تقسیم کنیم زمین را . با یه وکیل صحبت کردم می گفت باید افراز کنید. یکی از دوستان من که قبلا خودش مشکل من راداشت می گه باید تفکیک زمین را از ثبت درخواست کنیم. اگر ممکنه یه توضیح در این مورد بدین. ممنون

    • سلام
      ممنون از توجه شما به مقاله وکیل ملکی خوب در تهران
      درخواست افراز زمانی صورت می گیرد که ملکی بین چند نفر مشترک است و اصطلاحا «مشاع» است و شریک یا شرکا مایلند سهم هر کس تقسیم شود. به عبارتی بعد از افراز سهم هر شریک از ملک مشخص می شود و زمین از حالت اشاعه و اشتراکی خارج می شود. در این حالت شخص می تواند برای خود سند شش دانگ بگیرد. اما در تفکیک ملک از حالت «مشاع» خارج نمی شود. ولی سهم هر شریک به صورت مشخص تعیین می شود. با این حال زمین متعلق به همه شرکاست. به طور کلی تفاوت های زیادی بین افراز و تفکیک و… وجود دارد که در این کامنت امکان پرداختن به آنها وجود ندارد. اگر فرصتی شد انشاالله در مقاله مستقلی در مورد آن توضیح خواهم داد.

  8. سلام
    ما پدرمون دو سال قبل با بیماری کرونا فوت کرد. ما پنج تا برادر و دو تا خواهر هستیم. در زمان کرونا یکی از خواهرها منزل پدرما بود و همونجا زندگی می کرد و از پدرمون پرستاری می کرد. بعد از فوت پدر ما هم همون جا نشسته و نمی ره خونه خودش. به نظرم خونه خودش را اجاره داده. حالا ما باید چه کار کنیم. ما به پول خونه احتیاج داریم. می ترسیم از پدرمون نوشته ای سندی چیزی گرفته باشه.

    • سلام
      ممنون از توجه شما به مقاله وکیل ملکی خوب در تهران
      بعد از فوت، اموالی که از متوفی به جا می ماند متعلق به همه وراث است که به صورت مشترک و مشاع در آن حق دارند. اگر خواهر شما ملک را تخلیه نمی کند شما باید دادخواست تقسیم ترکه طرح نمایید. اگر ایشان مدعی مالکیت ملک هم باشد در آن دعوا مشخص می شود.

  9. سلام وقت شما بخیر
    برای دعوای خلع ید گویا احتیاج به سند رسمی هست. یه سوال داشتم و اونم این که اگر ما رای دادگاه مبنی بر اثبات مالکیت را داشته باشیم و از اونجا که رای دادگاه سند رسمی محسوب میشه می تونیم دعوای خلع ید بدیم و دادگاه حکم به خلع ید بده؟ می خواستم نظر شما را بدونم. با چند تا وکیل هم مشورت کردم خیلی موضوع برام روشن نیست. ممنون

    • سلام
      ممنون از توجه شما به مقاله وکیل ملکی خوب در تهران
      واقعیت اینه که مطابق ماده ۲۲ قانون ثبتـ: «همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده یا … را مالک خواهد شناخت…» با این حساب حتی داشتن سند رسمی هم اگر ملک در دفتر املاک ثبت نشده باشد ملاک دقیقی برای مالکیت شخص به حساب نمی آد. بنابراین رای دادگاه ولو مبنی بر اثبات مالکیت را نمی توان جایگزین دفتر املاک دانست. البته این نظر من هست و رویه بیشتر دادگاه ها هم بر اساس این رویه استوار شده. با این حال ممکنه دادگاهی از شما همون حکم به اثبات مالکیت را به عنوان سند رسمی قبول کنه و رای به خلع ید بده.

  10. سلام
    من شکایت کردم بابت پولی که طرف به من نمیده. من زمینم را فروختم و طرف پولش را نمیده. حالا اخطار آمده که باید ببرید داوری من متوجه نشدم یعنی چی مگه دادگاه نباید رای بده؟

    • سلام جناب قاسمی
      ممنون ازتوجه شما به مقاله وکیل ملکی خوب در تهران
      ببینید الان تقریبا در تمام کشور مبایعه نامه هایی که در دفتر مشاورین املاک تنظیم میشه یه شرط داوری داره که اگر شما در حین قرارداد اون شرط را خط نزنید و با طرف خودتون توافق نکنید که برای اختلاف احتمالی به دادگاه مراجعه کنید به صورت پیش فرض این معنی را داره که باید برای حل و فصل و اختلافات به داوری مراجعه نمایید. موسسات داوری تقریبا همون کار قاضی دادگستری را انجام میدن (البته اختیارات کمتری دارند) به این صورت که بعد از رسیدگی به پرونده نهایتا رای صادر میکنند. به نظر میاد که شما در حین قرارداد شرط داوری را باطل نکردید و دادگاه هم به درستی به شما اخطار داده که باید دعوای خود را در داوری مطرح نمایید.

  11. سلام
    ما سه تا برادر هستیم و مادر پیری داریم که یک موسسه خیریه مدت ها باهاش صحبت کرده و بدون مشورت با ما و هماهنگی خونه را وقف کردن به نام موسسه. مادر ما نه سواد درستی داره نه خیلی هوش و حواس درستی داره. چه طوری می شه معامله را به هم زد.؟

    • سلام
      ممنون از توجه شما به مقاله وکیل ملکی خوب در تهران
      اگر واقعا مادر شما از نظر حواس و توانائی ذهنی شرایط خوبی نداره می تونید دادخواست حجر ایشون را مطرح کنید و به واسطه همین عدم توانایی نهایتا اون قرارداد را باطل کنید. البته کار بسیار دشواری هست و نباید تصور کنید به راحتی بعد از یک دادخواست نتیجه می گیرید.

  12. سلام
    من یه شکایت بابت کلاهبرداری مطرح کردم که بعد از فراز و نیشب زیاد در یکی از شعبه های دادگاه کیفری تهران به نفع ما رای دادند. توضیح بدم که کلاهبردار ملک ما را از دستمون در آورد. خلاصه دادگاه هم محکومش کرد به ده سال حبس و رد مال. آقای کلاهبردار به رای اعتراض کرد و رفت شعبه تجدید نظر. شعبه تجدید نظر ده سال را کرد دو سال و رای را تاییدکرد. طرف ما از این رای همزمان هم اعاده دادرسی عادی کرد هم اعاده دادرسی ماده ۴۷۷٫ در نهایت رای کلاهبرداری به ضرر ما شد و آقای کلاهبردار بعد از مدت ها که ما دنبال مجازاتش بودیم تونست رای برائت بگیره. جالب این که اعاده دادرسی ماده ۴۷۷ بر عکس این رای شد و گفت که همون رای محکومیت دو سال ایشان درسته. الان در اجرای احکام با مشکل مواجه شدیم و اجرای احکام میکه ملاک برای ما اعاده دادرسی عادیه که رای به برائت ایشون داده. به نظر شما باید چه کار کرد.؟

    • با سلام
      ممنون از توجه شما به مقاله وکیل ملکی خوب در تهران
      با توجه به توضیحات شما به نظر می رسد نظر اجرای احکام که معتقد است رای ناشی از اعاده دادرسی عادی برای آنها معتبر است صحیح و قانونی باشد. چرا که در اعاده دادرسی ناشی از ماده ۴۷۷ عملا پاره ای از امور شکلی و صرفا از این لحاظ که آیا رای صادره مطابق شرع بوده یا نه مورد بازبینی قرار می گیرد. به عبارت دقیق تر رئیس قوه قضائیه در ماهیت امر چندان ورود نمی کند. اما در اعاده دادرسی عادی رای از هر نظر مورد بازبینی قرار می گیرد. با این حال اگر شما قصد اعتراض به این تصمیم را دارید میتوانید مجددا از رای برائت درخواست اعاده دادرسی ماده ۴۷۷ نمایید. اگر بازهم ابهامی بود بفرمایید تا پاسخ گوی شما باشم.

  13. سلام وقت شما بخیر
    جناب وکیل من یه سوال دارم در مورد قوانین موجر و مستاجر سال ۵۶٫ نمی دونم شما در این مورد هم تخصص دارید یا نه؟ لطفا اگر ممکنه جواب من رابدید.
    من پدرم سرقفلی یه مغازه را داره که از خیلی سالها قبل دست خودش هست. در مورد شغلی که باید تو مغازه صورت بگیره تو قرارداده اجازه چیزی نوشته نشده. اما شغل پدرم که قصاب بوده ذکر شده. من در مورد تغییر شغل مغازه خیلی تحقیق کردم و نمی دونم الان می تونیم این کار را انجام بدیم یا نه؟ منظورم اینه که مالک درخواست تخلیه به دلیل تغییر شغل نمیده؟

    • سلام
      ممنونم از توجه شما به مقاله وکیل ملکی خوب در تهران
      درخصوص سوال شما واقعیت اینه که نظرات زیادی وجود داره و به عبارتی می شه گفت موضوع اختلافی هست و رویه قاطع و مشخصی هم وجود نداره. با این حال نظر غالب اینه که تعیین شغل مستاجر به معنی این که باید در مورد اجاره همون شغل صورت بگیره نیست و مستاجر می تواند در همان مغازه تغییر شغل دهد. با این حال باید توجه داشته باشید که این موضوع خیلی ظریف و حساسه و شما سعی کنید نظر قضات دادگاه را دراین زمینه جویا شوید تا خدای ناکرده دچار خسران نشوید.
      ضمنا وکلایی که در مجموعه حقوقی ما فعالیت دارند تقریبا تمامی امور حقوقی را انجام میدن و با توجه به کیس و پرونده، وکیل متخصص در اون پرونده هم به شما معرفی خواهد شد که طبیعتا در مورد دعاوی موجر و مستاجر هم وکیل متخصص در مجموعه ما وجود داره.

  14. سلام
    آقای وکیل تو ماده ۱۵ قانون موجر و مستاجر سال ۵۶ اومده اگر محلی برای کسب اجاره داده شده باشه مالک به دلیل نیاز شخصی خودش یا زن و بچه اش می تونه درخواست تخلیه کنه. سوال من اینه که محل کسب چطوری میشه برای سکونت استفاده بشه. منظور اینه که بعدا تغییراتی ایجاد کنند تا قابل سکونت باشه؟

    • سلام
      ممنونم از توجه شما به مقاله وکیل ملکی در تهران
      منظور اینه که ملک در همون حالت که اجاره داده شده قابلیت استفاده شخصی هم داشته باشه. مثلا آپارتمانی به اجاره شخصی داده شده برای کسب. این آپارتمان دارای سرویس بهداشتی و اتاق خواب هم هست. همه امکانات برای سکونت را دارد. به عبارتی مُعد برای سکونت است. مغازه مُعد برای سکونت نیست. کسی نمی تواند بگوید من مغازه را برای سکونت فرزندم احتیاج دارم. بنابراین چون در این بند قید «معد برای سکونت» آمده و با این شرط می توان درخواست تخلیه را مطرح نمود. دادگاه با احراز این امر که معد برای سکونت است و با تعیین حق کسب و پیشه حکم به تخلیه آن محل صادر می کند.

  15. سلام
    ما یه آپارتمون را پیش خرید کردیم و قرار بود سال ۹۹ خرداد ماه به ما تحویل بده. ما یادمون رفت تو قرارداد بنویسیم که اگر دیرتر شد لااقل خسارت بگیریم. الان یک سال و نیم از زمانی که قرار بود خونه را تحویل بده گذشته و خبری نیست. با یکی از دوستان شوهرم که تو دادگستری کار می کنه صحبت کردیم گفت اگر وجه التزام تعیین نشده باشه با ماده ۲۳۰ نمی تونید خسارت بگیرید. این که خیلی بده. کاری نمیشه کرد. ضمنا ما نمی خوایم قرارداد را فسخ کنیم.

    • سلام
      ممنون از توجه شما به مقاله وکیل ملکی در تهران
      خوشبختانه در مورد موضوع حقوقی شما البته اگر قرارداد پیش فروش را مطابق قانون و درست تنظیم کرده باشید راهکار خوبی وجود داره. برای این که در قرارداد پیش فروش قانون خاص و متفاوتی وجود داره که دراین مورد به نفع شماست. به این صورت که میزان خسارت در قراردادهای پیش فروش توسط قانون تعیین میشه ونیازی نیست بر اساس ماده ۲۳۰ قانون مدنی وجه التزام تعیین کرده باشید. خلاصه این که اگر در زمانی که پیش فروشنده باید خونه را به شما تحویل می داده نداده شما می تونید درخواست اجرت المثل ملک را مطابق نظر کارشناس از دادگاه درخواست کنید.

  16. سلام
    آقای وکیل من چند ساله که با شوهرم اختلاف دارم و هر جور بوده تحمل کردم. الان بیست ساله که ما با هم زندگی می کنیم و بیشتر وقتا هم با هم مشکل داریم. شوهرم تو تهران چند تا ملک داره که قولنامه ای خریده و سندش به نام خودش نیست. ولی با همه این حرفا پارسال یه خونه مثلا به نام من زد. التبه من چون کارمندم خودم بیشتر پول خونه را بهش داده بودم. ولی اونم یکم کمک کرد. از پارسال هم تقریبا دیگه کمتر میاد خونه و به بهانه های مختلف شب خونه نمیاد. اخیرا متوجه شدم که به صورت غیابی رفته اون خونه ای که به من داده بود را در دادگاه پس گرفته و فروخته و سندش را به نام شخص دیگه زده. سوال من اینه که من باید چکار کنم الان. اولا قسمت زیادی از پول خونه را خودم دادم. بعد این که چرا دادگاه موقع رای دادن من را صدا نکرده تا منم دفاع کنم. لطفا بگید چه راهکاری دارم.

    • سلام
      ممنون از توجه شما به مقاله وکیل ملکی در تهران
      به نظر میرسه شوهر شما دعوای رجوع از هبه مطرح کرده باشه و چون احتمالا شما کد ثنا نداشته اید تونسته رای غیابی بگیره. با این حال آرای غیابی قابل واخواهی هستند و شما باید درفرصت واخواهی به رای صادره اعتراض کنید و در دادگاه ثابت کنید که بیشتر هزینه خرید خانه را خودتان داده اید و خلاصه از حق خودتان دفاع کنید.

ارسال یک پاسخ

لطفا دیدگاه خود را وارد کنید!
لطفا نام خود را در اینجا وارد کنید