توضیحی کوتاه:
این نوشته به مرور زمان کامل تر خواهد شد. تغییر قانون، صدور نظریات مشورتی و آرای وحدت رویه و … می توانند در آینده مکمّل و متمّم این نوشته باشند.
بیع شرط عبارت از بیعی است که در آن شرط شود هرگاه بایع در مدت معین مثل ثمن را به مشتری رد نماید حق فسخ آن را داشته باشد.
بیع شرط یا بیع خیاری یکی از اقسام عقد مشروط است و در جامعه کنونی به قصد استقراض صورت می گیرد و تاثیر مهمی در اقتصاد و گردش پول در بازار دارد بدین جهت قانون مدنی فصل جداگانه ای را به آن اختصاص داده است.
قانون مدنی می گوید: «در عقد بیع متعاملین می توانند شرط نمایند که هرگاه بایع در مدت معینی تمام مثل ثمن را به مشتری رد کند خیار فسخ معامله را نسبت به تمام مبیع داشته باشد و همچنین می توانند شرط کنند که هرگاه بعض مثل ثمن را رد کرد خیار فسخ معامله را نسبت به تمام یا بعض مبیع داشته باشد در هر حال حق خیار تابع قرارداد متعاملین خواهد بود و هرگاه نسبت به ثمن قید تمام یا بعض نشده باشد خیار ثابت نخواهد بود مگر با رد تمام ثمن»
برای توضیح امر نکاتی چند را در ذیل متذکر می شود:
اول: وضعیت حقوقی ردّ ثمن
رد ثمن را پنج قسم می توان اعتبار نمود:
- رد ثمن قید برای پیدایش خیار به طور تعلیق باشد در این صورت خیار پس از رد ثمن به وجود می آید و تا قبل از آن موجود نبوده است.
- رد ثمن قید برای فسخ کردن عقد است به این معنی که حق خیار به وسیله عقد به وجود می آید ولی اعمال آن که فسخ عقد است منوط به رد ثمن است.
- رد ثمن فسخ فعلی است به این معنی که رد ثمن از طرف بایع کاشف از اراده فسخ بیع است.
- رد ثمن قید برای انفساخ عقد است به این معنی که با دادن ثمن عقد به خودی خود منفسخ می شود.
- رد ثمن شرط لزوم اقاله است به این معنی که در عقد مشتری ملتزم می گردد که چنانچه ثمن به او مسترد شود معامله را فسخ کند بنابراین با رد ثمن به مشتری او ملزم به انجام تعهد خود می باشد و در صورت امتناع از طرف حاکم اجبار به فسخ می شود و هرگاه فسخ ننمود، حاکم فسخ می نماید.
چنانکه از عبارت ماده ۴۵۸ قانون مدنی معلوم می شود ماده مزبور رد ثمن را در خیار شرط به یکی از دو قِسم اول و دوم اعتبار نموده است ولی چنانچه رد ثمن در عقد بیع به یکی از سه قسم دیگر اعتبار شود عقد نیز خیاری می باشد و صحیح است.
دوم: رد ثمن
در معاملات بیع شرطی نوعاً ثمن وجه نقد است و بایع به منظور استقراض ملک خود را می فروشد و پولی را که بدست می آورد مصرف می نماید و بدین جهت در عقد قید می نماید که پس از فسخ بایع مثل آنچه را که گرفته است به مشتری مسترد می دارد در صورتی که در عقد بیع قید نشود که پس از فسخ بایع مثل ثمن را به مشتری می دهد چنانچه بیع فسخ شود و عین ثمن نزد بایع موجود باشد او باید آن را به مشتری بدهد زیرا در اثر فسخ معامله منحل می شود و هر یک از دو مورد به مالک قبل از عقد بر می گردد مثلا هرگاه کسی خانه خود را در بیع فسخ کند عین اتومبیل را که ثمن معامله بوده به مشتری رد می کند.
منظور از رد ثمن دادن آن است به قبض مشتری به نحوی که بتواند انواع تصرفات را در آن بنماید در صورتی که مشتری از اخذ ثمن در زمان خیار امتناع کند طبق ماده ۴۶۱ قانون مدنی بایع می تواند با تسلیم آن به حاکم یا قائم مقام او معامله را فسخ کند و قبل از آنکه ثمن را تسلیم حاکم یا قائم مقام او نماید نمی تواند عقد را فسخ نماید فرض ماده بالا در موردی است که حق فسخ پس از رد مثل ثمن به وجود آید.
سوم: انحلال بیع شرط
عقد اگر چه به اعتبار تعدد هر یک از طرفین و یا تعدد مورد قابل انحلال به عقود متعدده است ولی بدون سبب قانونی منحل نمی شود مثلا هر گاه کسی اتومبیل و باغی را به پانصد هزار ریال به دیگری بفروشد اگرچه مورد عقد مزبور متعدد است ولی منحل نمی شود مگر به جهتی از جهات قانونی مانند آنکه بیع نسبت به یکی از آن دو باطل باشد و یا قبل از قبض تلف شود در این صورت عقد منحل و ثمن تقسیط می گردد همچنین است هرگاه در عقد شرط شود که با پرداخت قسمتی از ثمن بتوان به همان نسبت از عقد فسخ نمود بنابراین هرگاه بین متعاملین شرط نشود که با پرداخت تمام یا قسمتی از مثل الثّمن از طرف بایع به مشتری، حق فسخ معامله را نسبت به تمام یا بعض عقد دارد، بایع نمی تواند با پرداخت قسمتی از ثمن قسمتی از عقد را فسخ کند. ولی هرگاه بین متعاملین شرط پرداخت قسمتی از ثمن قسمتی از عقد را فسخ کند ولی هرگاه بین متعاملین شرط شود که چنانچه بایع بعض ثمن را پرداخت خیار فسخ نسبت به تمام یا بعض عقد را دارد او می تواند با رد بعض از ثمن طبق شرط عمل نماید مثلا متعاملین می توانند شرط کنند که هرگاه بایع ربع ثمن را پرداخت می تواند نسبت به ربع یا ثلث یا تمام مبیع عقد را برهم زند پس از فسخ قسمتی از عقد، بقیه از ثمن که پرداخت نشده در مقابل باقی از مبیع قرار می گیرد و هرگاه تمام بیع فسخ شده باشد بقیه از ثمن دین و بر ذمه بایع است.
چنانکه ذیل ماده ۴۵۸ قانون مدنی متذکر است حق خیار تابع قرارداد متعاملین خواهد بود و هرگاه در عقد خیاری نسبت به ثمن قید بعض یا تمام نشده باشد خیار ثابت نخواهد بود مگر با رد تمام ثمن و پس از رد تمام ثمن بایع می تواند عقد را نسبت به تمام مبیع فسخ نماید زیرا اطلاق عقد منصرف به آن می باشد.
در صورتی که در عقد بیع قید شود که چنانچه بایع بعض از ثمن را تادیه نماید بتواند تمام یا بعض بیع را فسخ کند لازم است مقدار آن معین گردد همچنانی که لازم است مقدار مورد فسخ معلوم شود و الا شرط مجهول می باشد و جهل آن به مورد معامله سرایت می کند و طبق ماده ۲۳۳ قانون مدنی شرط و عقد باطل خواهد بود. می توان در ضمن عقد شرط نمود که هر مقدار از ثمن را بایع رد نمود به همان نسبت از عقد بیع را بتواند فسخ نماید شرط مزبور اگر چه از جهتی مجهول است ولی چنانکه گذشت شرط مجهولی باطل و موجب بطلان عقد می شود که جهل به آن سرایت به احد عوضین نماید و شرط مزبور چنین نیست و در عُرف اجتماع متداول و با منطق حقوقی نیز منافات ندارد.
دکترحسن امامی/جلد اول حقوق مدنی/ صفحه ۶۳۶
