مجموعه قوانین ◄ قانون مدنی ◄جلد اول – در اموال ◄کتاب دوم – در اسباب تملک ◄قسمت دوم – در عقود و معاملات و الزامات ◄باب سوم – در عقود معینه مختلفه ◄ فصل چهارم – در اجاره ◄ مبحث اول – در اجاره اشیاء
مبحث اول – در اجاره اشیاء
در اجاره اشیاء مدت اجاره باید معین شود و الّا اجاره باطل است.
مدت اجاره از روزی شروع می شود که بین طرفین مقرر شده است و اگر در عقد اجاره ابتدای مدت ذکر نشده باشد از وقت عقد محسوب است.
در صحّت اجاره قدرت بر تسلیم عین مستأجره شرط است.
برای صحّت اجاره باید انتفاع از عین مستأجره با بقای اصل آن ممکن باشد.
عین مستأجره باید معین باشد و اجاره عین مجهول یا مردد باطل است.
لازم نیست که موجر مالک عین مستأجره باشد ولی باید مالک منافع آن باشد.
مستأجر می تواند عین مستأجره را به دیگری اجاره بدهد مگر این که در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد.
اجاره مال مشاع جائز است لیکن تسلیم عین مستأجره موقوف است به اذن شریک.
موجر باید عین مستأجره را تسلیم مستأجر کند و در صورت امتناع موجر اجبار می شود و در صورت تعذُّر اجبار مستأجر خیار فسخ دارد.
موجر باید عین مستأجره را در حالتی تسلیم نماید که مستأجر بتواند استفاده مطلوبه از آن را بکند.
هر گاه معلوم شود عین مستأجره در حال اجاره معیوب بوده مستأجر می تواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحوی که بوده است اجاره را با تمام اجرت قبول کند ولی اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستأجر ضرری نرسد مستأجر حق فسخ ندارد.
عیبی که موجب فسخ اجاره می شود عیبی است که موجب نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع باشد.
عیبی که بعد از عقد و قبل از قبض منفعت در عین مستأجره حادث شود موجب خیار است و اگر عیب در اثناء مدت اجاره حادث شود نسبت به بقیه مدت خیار ثابت است.
هر گاه عین مستأجره به واسطه عیب از قابلیت انتفاع خارج شده و نتوان رفع عیب نمود اجاره باطل می شود.
اگر مورد اجاره عین کلی باشد و فردی که موجر داده معیوب درآید مستأجر حق فسخ ندارد و می تواند موجر را مجبور به تبدیل آن نماید و اگر تبدیل آن ممکن نباشد حق فسخ خواهد داشت.
اگر در مدت اجاره عین مستأجره به واسطه حادثه کلاً یا بعضاً تلف شود از زمان تلف نسبت به مقدار تلف شده منفسخ می شود و در‌صورت تلف بعض آن مستأجر حق دارد اجاره را نسبت به بقیه فسخ کند یا فقط مطالبه تقلیل نسبی مال‌الاجاره نماید.
موجر نمی تواند در مدت اجاره در عین مستأجره تغییری دهد که مُنافی مقصود مستأجر از استیجار باشد.
اگر در مدت اجاره در عین مستأجره تعمیراتی لازم آید که تأخیر در آن موجب ضرر موجر باشد مستأجر نمی تواند مانع تعمیرات مزبوره گردد اگر چه در مدت تمام یا قسمتی از زمان تعمیر نتواند از عین مستأجره کلاً یا بعضاً استفاده نماید در این صورت حق فسخ اجاره را خواهد داشت.
تعمیرات و کلیه مخارجی که در عین مستأجره برای امکان انتفاع از آن لازم است به عهده مالک است مگر آن که شرط خلاف شده یا عرف بلد بر خلاف آن جاری باشد و همچنین است آلات و ادواتی که برای امکان انتفاع از عین مستأجره لازم می باشد.
هر گاه مستأجر نسبت به عین مستأجره تَعَدّی یا تفریط نماید و مؤجر قادر بر منع آن نباشد موجِر حق فسخ دارد.
اگر شخص ثالثی بدون ادعاء حقی در عین مستأجره یا منافع آن مزاحم مستأجر گردد در صورتی که قبل از قبض باشد مستأجر حق فسخ دارد و اگر فسخ ننمود می تواند برای رفع مزاحمت و مطالبه اجرت‌المثل به خود مزاحم رجوع کند و اگر مزاحمت بعد از قبض واقع شود حق فسخ ندارد و فقط می تواند به مزاحم رجوع کند.
اگر شخصی که مزاحمت می نماید مُدّعی حقّ نسبت به عین مستأجره یا منافع آن باشد مزاحم نمی تواند عین مزبور را از ید مستأجر انتزاع نماید مگر بعد از اثبات حق با طرفیت مالک و مستأجر هر دو.
مستأجر باید:
اولاً – در استعمال عین مستأجره به نحو متعارف رفتار کرده و تَعَدّی یا تفریط نکند.
ثانیاً – عین مستأجره برای همان مصرفی که در اجاره مقرر شده و در صورت عدم تعیین در منافع مقصوده که از اوضاع و احوال استنباط می شود استعمال نماید.
ثالثاً – مال‌الاجاره را در مواعدی که بین طرفین مقرر است تأدیه کند و در صورت عدم تعیین موعد نقداً باید بپردازد.
اگر منفعتی که در اجاره تعیین شده است به خصوصیت آن منظور نبوده مستأجر می تواند استفاده منفعتی کند که از حیث ضرر مساوی یا کمتر از منفعت معیّنه باشد.
اگر مستأجر عین مستأجره را در غیر موردی که در اجاره ذکر شده باشد یا از اوضاع و احوال استنباط می شود استعمال کند و منع آن ممکن نباشد موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت.
مستأجر نسبت به عین مستأجره ضامن نیست به این معنی که اگر عین مستأجره بدون تفریط یا تَعَدّی او کلاً یا بعضاً تلف شود مسئول نخواهد بود ولی اگر مستاجر تفریط یا تَعَدّی نماید ضامن است اگر چه نقص در نتیجه تفریط یا تَعَدّی حاصل نشده باشد.
عقد اجاره به محض انقضاء مدت برطرف می شود و اگر پس از انقضاء آن مستأجر عین مستأجره را بدون اذن مالک مدتی در تصرف خود نگاه دارد موجر برای مدت مزبور مستحق اجرت‌المثل خواهد بود اگر چه مستأجر استیفاء منفعت نکرده باشد و اگر با اجازه مالک در تصرف نگاه دارد وقتی باید اجرت‌المثل بدهد که استیفاء منفعت کرده باشد مگر اینکه مالک اجازه داده باشد که مجاناً استفاده نماید.
اگر برای تأدیه مال‌الاجاره ضامنی داده شده باشد ضامن مسئول اجرت‌المثل مذکور در ماده فوق نخواهد بود.
عقد اجاره به واسطه تلف شدن عین مستأجره از تاریخ تلف باطل می‌شود و نسبت به تخلف از شرایطی که بین مؤجر و مستأجر مقرر است خیار فسخ از تاریخ تخلف ثابت می گردد.
عقد اجاره به واسطه فوت موجر یا مستأجر باطل نمی شود ولیکن اگر موجر فقط برای مدت عمر خود مالک منافع عین مستأجره بوده است اجاره به فوت موجر باطل می شود اگر شرط مباشرت مستأجر شده باشد به فوت مستأجر باطل می گردد.
اگر عین مستأجره به دیگری منتقل شود اجاره به حال خود باقی است مگر این که موجر حق فسخ در صورت نقل را برای خود شرط کرده باشد.
هر گاه مُتولّی با ملاحظه صرفه وقف مال موقوفه را اجاره دهد اجاره به فوت او باطل نمی گردد.
در بیع شرط مشتری می تواند مبیع را برای مدتی که بایع حق خیار ندارد اجاره دهد و اگر اجاره منافی با خیار بایع باشد باید به وسیله جعل خیار یا نحو آن حق بایع را محفوظ دارد و الّا اجاره تا حدی که مُنافی با حق بایع باشد باطل خواهد بود.
اگر در عقد اجاره مدت به طور صریح ذکر نشده و مال‌الاجاره هم از قرار روز یا ماه یا سالی فلان مبلغ معین شده باشد اجاره برای یک روز یا یک ماه یا یک سال صحیح خواهد بود و اگر مستأجر عین مستأجره را بیش از مدت های مزبوره در تصرف خود نگاه دارد و موجر هم تخلیه ید او را نخواهد موجر به موجب مراضات حاصله برای بقیه مدت و به نسبت زمان تصرف مستحق اجرت مقرر بین طرفین خواهد بود.
اگر مستأجر در عین مستأجره بدون اذن موجر تعمیراتی نماید حق مطالبه قیمت آن را نخواهد داشت.
هر گاه مستأجر بدون اجازه موجر در خانه یا زمینی که اجاره کرده وضع بنا یا غَرس اشجار کند هر یک از موجر و مستأجر حق دارد هر وقت بخواهد بنا را خراب یا درخت را قلع نماید در این صورت اگر در عین مستأجره نقصی حاصل شود بر عهده مستأجر است.
هر گاه مستأجر به موجب عقد اجاره مجاز در بنا یا غَرس بوده موجر نمی تواند مستأجر را به خراب کردن یا کندن آن اجبار کند و بعد از انقضاء مدت اگر بنا یا درخت در تصرف مستأجر باقی بماند موجر حق مطالبه اجرت‌المثل زمین را خواهد داشت و اگر در تصرف موجر باشد مستأجر حق مطالبه اجرت‌المثل بنا یا درخت را خواهد داشت.
اقساط مال‌الاجاره که به علّت نرسیدن موعد پرداخت آن بر ذمّه مستأجر مستقر نشده است به موت او حاصل نمی شود.
در اجاره عقار آفت زراعت از هر قبیل که باشد به عهده مستأجر است مگر این که در عقد اجاره طور دیگر شرط شده باشد.
منبع: روزنامه رسمی جمهوری اسلامی